Le déficit foncier, comment ça marche ?

Le dispositif du déficit foncier est un mécanisme s’appliquant aux propriétaires de biens immobiliers en location. Son objectif est de vous permettre de défiscaliser votre revenu en déduisant jusqu’à 10 700 € par an votre revenu imposable et vos revenus fonciers des dix années suivantes. Pour que cela soit possible, vos charges doivent être supérieures au montant de vos revenus locatifs. Vous pouvez en outre cumuler d’autres mécanismes, afin d’optimiser les effets du déficit foncier. 

Qu’est-ce que le déficit foncier ? 

La mise en place du mécanisme du déficit foncier vise à favoriser la modernisation du parc immobilier français : en offrant l’opportunité au contribuable de réduire ses impôts, le propriétaire est plus enclin à investir, d’autant que la rénovation valorise son logement, ce qui lui permet d’augmenter son loyer ou de vendre plus cher son bien par la suite. 

Le déficit foncier est utilisé dans le cadre d’un investissement locatif pour lequel vous engagez des travaux. Ainsi, si vos charges sont supérieures aux recettes générées par les loyers encaissés, vous pouvez déduire ce déficit de vos revenus globaux. Ce dispositif ne fonctionne que si vous louez votre bien en location nue et que vos recettes relèvent du régime d’imposition réel.  

D’autre part, la somme maximale pouvant être déduite est de 10 700 € par an. Cependant, si vous la dépassez, il vous suffit de reporter l’excédent sur l’année suivante, ce qui est possible pendant 6 ans pour le revenu global et 10 ans pour les revenus fonciers.

Grâce au déficit foncier, l’économie d’impôt est la conséquence de la diminution de l’assiette des revenus imposables soumis au barème de l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques).

Qu’est-ce qu’une location nue ?

Pour mettre en place le mécanisme du déficit foncier, votre location doit être nue. Cela signifie que votre bien immobilier doit être loué sans aucun meuble ni équipement autre que les équipements nécessaires. Les seuls équipements fournis dans une location nue sont des sanitaires, une salle de bains et des éléments de cuisine, un évier par exemple.

D’autre part, pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez réaliser des travaux qui seront réalisés par des professionnels et vous engager à louer le bien pendant les 3 années suivant la dernière année d’imputation du déficit. Les dépenses pouvant être déductibles doivent concerner les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration ou de rénovation.

Attention, les charges liées à la construction, ainsi qu’à l’agrandissement de votre logement n’entrent pas dans le cadre du déficit foncier.

Les avantages du déficit foncier 

Toute location nue à titre d’habitation est éligible à ce dispositif, quel que soit son emplacement. Le locataire peut l’occuper à titre de résidence principale ou secondaire. Par ailleurs, le déficit foncier n’étant pas considéré comme une niche fiscale, il n’est pas soumis au plafonnement de ces niches. Vous pouvez donc le cumuler avec d’autres dispositifs, comme la loi Pinel par exemple. 

Les seules limites sont : 

1. La déduction sur les revenus fonciers plafonnée à 10 700 € sur les revenus globaux ;
2. Le déficit est reportable durant 10 ans maximum. 

L’engagement locatif de seulement 3 ans

La durée de l’engagement de 3 ans seulement constitue un avantage par rapport aux autres dispositifs fiscaux dont les exigences sont supérieures. 

Quelles sont les charges déductibles du déficit foncier ?

Les charges déductibles dans le cadre du dispositif du déficit foncier ne concernent pas uniquement les travaux, même si ceux-ci occupent le poste principal. 

Les charges liées aux travaux 

Les seuls travaux pris en compte dans le calcul du déficit foncier sont les dépenses liées à la réparation, l’entretien et l’amélioration du logement. Sont exclus les travaux de construction, reconstruction et agrandissement. 

Les dépenses de réparation et d’entretien ont pour fonction de maintenir ou remettre en état une habitation. L’agencement et l’équipement initial ne peuvent être modifiés. L’objectif est de permettre un usage normal pour le locataire. 

Les dépenses d’amélioration ne peuvent en aucun cas modifier la structure du bâti. Elles doivent en revanche octroyer un meilleur confort et pourvoir de nouveaux équipements, en lien avec les conditions modernes de vie. 

Enfin, les charges exclues du dispositif concernent la création de nouveaux locaux modifiant le gros œuvre et permettant d’accroître le volume ou la surface habitable du logement actuel. Par conséquent, vous ne pouvez pas non plus déduire les travaux qui seraient indissociables des aménagements d’agrandissement. Si par exemple vous ajoutez un étage à votre immeuble ou aménagez les combles d’une maison, la réfection du toit ne saurait être comptabilisée dans le dispositif du déficit foncier. 

Les charges non financières liées à l’exploitation du bien immobilier

La liste qui suit recense les charges non financières liées à l’exploitation du bien immobilier que vous pouvez inclure dans le dispositif du déficit foncier :

• honoraires d’agence immobilière si vous confiez la gestion locative de votre bien ;
• frais de gestion au titre du temps que vous passez vous-même à gérer votre location ;
• cotisations d’assurance : incendie, dégât des eaux, loyers impayés, vacance locative, etc. ;
• charges de copropriété : dépenses de maintenance, fonctionnement, équipement des parties communes de l’immeuble, travaux dans les parties communes, etc. ;
• impôts et taxes liés au bien loué : taxe foncière, taxe d’équipement, etc. ;
• dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;
• frais de procédure pour le règlement de différends liés au bien loué : honoraires d’avocat, huissier, notaire, etc. 

Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt

Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt sont les frais accessoires et les intérêts des emprunts que vous avez contractés à la fois pour l’acquisition du bien et pour les travaux : 

• assurance décès invalidité ;
• assurance chômage ;
• frais de dossier, etc.

Attention cependant à bien affecter ces charges financières : elles sont en effet déductibles dans la limite des revenus fonciers, mais elles ne peuvent en aucun cas contribuer à générer un déficit foncier en déduction des revenus globaux. Elles peuvent donc seulement annuler les revenus fonciers imposables.

Comment calculer votre déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier s’effectue en deux temps.

1 – Le calcul du déficit lié aux charges financières

Pour calculer le déficit lié à vos charges financières, vous devez soustraire ces charges des loyers. 

Si votre solde est négatif, le déficit de vos charges financières est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. 

Si votre solde est positif, passez à la seconde étape. 

2 – Le calcul du déficit lié aux autres charges

Vous devez ensuite calculer la part du déficit dû aux autres charges imputables sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €. 

Si le résultat de l’étape 1 est positif, déduisez de ce résultat le montant des charges non financières. 

Si le résultat est positif, cela signifie qu’il n’existe pas de déficit foncier. 

Si le résultat est négatif, le déficit foncier créé est déductible du revenu global avec un plafond de 10 700 € par an. L’excédent sera imputable sur les revenus des 10 années suivantes.

Comment déclarer votre déficit foncier ? 

En cas de déficit foncier, il apparaît sur la ligne 263 de votre déclaration d’impôts. Ce montant est déduit du revenu brut global du foyer, toujours dans la limite de 10 700 € par an. 

Vous devez reporter ce déficit foncier sur votre déclaration 2042 en case 4BB ou 4BC. N’oubliez pas en l’année suivante (N + 1) de reporter en case 4BD les déficits non imputés sur cette année-là (N), et reportables pendant les 10 prochaines années. Ces déficits seront alors imputables uniquement sur les revenus fonciers.

Il est possible que votre déficit foncier soit supérieur à l’ensemble des revenus de votre foyer. Le cas échéant, c’est le déficit global qui va être reporté sur les 6 années suivantes. N’oubliez pas que pour continuer à bénéficier du report du déficit foncier, vous devez impérativement continuer à louer votre logement durant les 3 années qui suivent ce déficit.

Le durcissement des conditions de location liées à la performance énergétique des logements oblige de nombreux propriétaires à engager des travaux de rénovation ou d’entretien. Si vous êtes concerné, réfléchissez bien aux aménagements auxquels vous procédez, afin de bénéficier du dispositif du déficit foncier. Renseignez-vous également sur les aides d’État, ainsi que sur les aides régionales qui vous aident à construire votre budget.